رخصــة الوالـي

معز بسبــاس
متفقد رئيس للديوان الوطني للملكية العقارية  (فرع المنستير )

بغض النظر عن التطور التشريعي السابق لرخص السيد الوالي فانه و ابتداء من الأمر 04 جوان 1957 وصولا غلى الاعفاء منها بقانون 40 لسنة 2005 و مرورا ببعض النصوص القانونية و المذكرات و الاتفاقات فيما بعد فان الحالتين الباقيتين و المشمول بها طلب رخصة الولاية تتمثلان في :

1-رخصة الوالي و الجنسية الأجنبية .

2-رخصة الوالي و الأراضي الفلاحية .

1- رخصة الوالي و الجنسية الأجنبية :

إن الاشكال المطروح هنا هو كيفية التحقيق في الجنسية الأجنبية و يعتمد في ذلك على البيانات الموجودة بالصك و البيانات الموجودة بالرسم العقاري .

وفي حالة وجود احد أطراف العقد أو الصك المعتمد للترسيم أجنبيا فانه يتم استصدار رخصة من السيد والي الجهة في حالة كون العقار فلاحي أو سكني و سواء كان الشخص طبيعيا أو ذات معنوية إلا أنه هناك نصوص قانونية أخرى تنظم العلاقة بين الذات المعنوية و العقار الفلاحي و من ذلك ضرورة توفر الجنسية التونسية للذات المعنوية التي يقتضيها مرسوم 1961 مثلما وقع تنقيحه بمقتضى القانون عدد 84 لسنة 1985 .

إلا أنه استثناء في هذا الاطار وحين يكون طرف التعاقد جزائري الجنسية و مقيم بتونس و حامل لبطاقة إقامة سارية المفعول فان هذا الأخير يعفى من رخصة السيد الوالي و ذلك طبقا للمذكرة الأخير الصادرة في هذا الشان من طرف السيد حافظ الملكية العقارية عـ14ـدد لسنة 2012 .

أن الحال جليا بالنسبة للعقود حيث يتطلب ترسيم عقد أحد أطرافه أجنبيا رخصة السيد الوالي إلا انه في حالة أحد الأطراف أجنبيا و يتعلق الأمر بترسيم حكم فما هو موقف المشرع و الفقه و إدارة الملكية العقارية من ذلك ؟

2- رخصة الوالي و طبيعة الصك المعتمد للترسيم :

نص المشرع صراحة بالفصل 6 من أمر 04 جوان 1957 على ضرورة الحصول على رخصة الوالي المسبقة في خصوص حكم التبتيت عندما يكون أحد الأطراف أجنبيا إلا أنه لم ينص صراحة على غرار أحكام التبتيت على وجوب الحصول على الرخصة المسبقة قبل اصدار الأحكام القضائية متى كان أحد أطراف العملية العقارية أجنبيا خاصة و أن بعد تنقيح الأمر 04 جوان 1957 بمقتضى القانون عدد 25 لسنة 1963 المؤرخ في 15 جويلية 1963 لم يستعمل عبارة الصكوك حتى تشمل إلى جانب العقود الأحكام القضائية بل اكتفى بعبارة العقود فقط .

إلا أن هذا الموقف خالفه فقه القضاء محكمة التعقيب الذي استقر على اعتبار أن الدعاوي التي ترتب نقل الملكية يجب اشتراط شكلية الرخصة الادارية فيها . و الأرجح هنا هو الموقف الثاني وهو موقف ادارة الملكية العقارية الذي يتطلب توفر الترخيص المسبق في العمليات العقارية موضوع الأحكام القضائية .

إلا أن هذا الاخير يختلف في الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية في مادة التحيين و مادة الطعون حيث أنها تتجاوز شكلية الترخيص الاداري باعتبارها أحكاما ملزمة حيث نص الفصل 388 من م .ح .ع ” على إدارة الملكية العقارية تنفيذ الأحكام الصادرة عن المحكمة المذكورة في مادة الطعون حالا ” .

كما أن الفصل 25 من القانون عدد 34 لسنة 2001 ينص ” على إدارة الملكية العقارية تنفيذ الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية في مادة التحيين و لا تمتنع عن ذلك أساسا بل يمكنها تأجيل التنفيذ إذا كان هناك غلط مادي أو إذا كانت هناك صعوبة تنفيذ ” .

3- رخص الوالي و الأراضي الفلاحية :

لقد حجر فانون 12 ماي 1964 تملك الأجانب بالأراضي الفلاحية و بالتالي يستبعد هنا أشكال المطالبة برخصة الوالي من عدمها هذا من الناحية القانونية إلا انه أكثر جدلا من الناحية العلمية و الواقعية حيث تضاربت بعض آراء الباحثين في تأييد الصبغة الفلاحية للعقارات موضوع التعاقد و استقر الرأي أخيرا على موقف اعتماد البيانات الموجودة بالرسمك العقاري كمرجع للتأكد من صبغة العقار الفلاحية موضوع التعامل و ذلك لغياب حل بديل .

4- رخصة الوالي و المناطق السقوية العمومية :

إنما الاشكال المطروح هنا يتمثل في :

متى يتعين المطالبة برخصة الوالي في العمليات العقارية الناقلة للملكية المتعلقة بعقارات منضوية تحت منطقة سقوية عمومية وهل يمكن قبول الترسيم إذا كان الترخيص لاحقا و في هذا الاطار طرحت ثلاثة حلول :

الحل الأول : لا يطالب بالرخصة في حالة أسبقية العملية على التنصيص على المنطقة السقوية العمومية .

الحل الثاني : حيث يطالب بالرخصة في حالة أسبقية الايداع إذا كان التنصيص سابقا لطلب ترسيم الإحالة و لو كانت مبرمة قبل التنصيص .

الحل الثالث : يتم المطالبة برخصة الوالي متى كانت الإحالة مبرمة بعد دخول القانون عدد 29 سنة 2000 حيز التنفيذ و بعد مرور الأمر القاضي باحداث المنطقة السقوية .

و بالنظر إلى موقف إدارة الملكية العقارية من هذه الحلول الثلاثة نجده متذبذب بين هذا و ذاك و في حالات نجد بعد الادارات تأخذ بحل من الحلول الثلاثة في حين نجد بعض الادارات الأخرى تعمل بحل آخر من الحلول الثلاثة .

و امام هذا التذبذب و التضارب استقر موقف إدارة الملكية العقارية على اعتماد تاريخ التنصيص على احداث منطقة سقوية عمومية بالرسم العقاري هو التاريخ الفاصل للمطالبة برخصة الوالي و ذلك اقرارا لمذكرة حافظ الملكيةو العقارية عــ05ـدد لسنة 2013 و هذا ما يدعمه الفصل 305 م . ح. ع الذي تم الرجوع إلى محتواه ليحافظ على استقرار الوضعية العقارية للرسم العقاري و حسن سيرها بثبات ووضوح .

5- الاعفاء من رخصة الوالي :

لقد تم حصر مختلف حالات الاعفاء من رخصة الوالي و ذلك بضبط شروطه و تم طرح الاشكاليات القانونية و العملية المثارة في هذا السياق و صنفت هذه الحالات في مرحلة أولى :

-حسب العمليات العقارية كالوفاة ووعود بالبيع و الرهون و البيوعات .

-حسب الأشخاص المعنيين بالاعفاء .

*الذوات المعنوية الخاضعة للقانون العام .

*الفرنسيون و الايطاليون .

و سنتناول هنا بالتعرض للعنصرين الأخيرين فإذا كانت جنسية المشتري من طرف أجنبي و البائع من ذوي الجنسية الفرنسية و الايطالية فإن هذه العملية تتطلب وجوبا رخصة الوالي  أما إذا كان الشخص المتوفى فرنسي أو ايطالي و أحاط بارثه أجانب من ذوي جنسيات مختلفة فانه يتم اخضاع التصرفات الصاتدرة عن الورثة للرخصة الادارية .

أما بالنسبة لتاريخ اكتساب الملكية فان التاريخ المعتمد هو تاريخ التملك من قبل المورث .

أما بالنسبة للغلق الخاص : فتساؤل هنا ما هو التاريخ المعتمد هل هو تاريخ اكتساب الملكية أو تاريخ الترسيم أو التاريخ الثابت للعقد ؟ و قد استقر الرأي هنا على أن التاريخ الثابت للعقد هو المعيار المعتمد طبقا لمقتضيات الفصل 450 من ا ع .

أ- شروط تطبيق الاعفاء من رخصة الولاية أو الاشكاليات المطروحة :

لقد تعرض إليها القانون عــ40ـــدد لسنة 2005 الصادر بشأنه المنشور عدد 44 لسنة 2005 وهي كالتالي :

التحقيق في الصبغة الصناعية للعقار و هنا سيتم اعتماد بيانات الرسم العقاري و قد أثير جدلا حول مصداقية المعطى .

*التحقيق في شرط انجاز مشروع اقتصادي وهنا يطرح التساؤل حول تحديد المؤيدات التي ستطالب بها الادارة لاثبات هذا الشرط .

*كيفية التفريق بين الأراضي الغير المبنية و المحلات داخل المناطق الصناعية .

*مآل عقود الاقتناء أو التسويغ التي تجمع بين طرفين أجنبيين.

 إلا انه نلاحظ أن هذه المعايير صعبة التنطبيق بالنظر إلى بيانات الرسوم العقارية الغير المحينة و الغير المواكبة لحركية العقارات . وهنا يتطلب منا التثبت من تطور و مواكبة الرسم حتى نتجنب إثارة مسؤولية الدولة .

ب- بعض الحلول المقترحة :

تم اقرار إدارة الملكية العقارية على أن تتولى التحقيق في تلك النقاط كشروط أساسية للاقرار باعفاء العملية من رخصة الوالي و بالتالي فهي تعتبر عناصر مؤثرة على قرار الادارة في علاقاتها بالملف المعروض عليها على ان يبقى اثباتها عبئ محمولا على مودع الملف و معالجتها حالة بحالة .

تعليقات