العقلة العقارية و نشاط الرسم المعقول

معز بسباس 

متفقد رئيس الملكية العقارية بالمنستير

1- تعريف العقلة العقارية

تعتبر العقلة العقارية  وسيلة تنفيذية لإيقاف  نشاط العقار موضوع الرسم المعقول ووضع يد العدالة عليه لحفظ حقوق الدائنين و عدم التصرف فيه للهروب من إرجاع الحقوق لأصحابها في حالة  عدم سداد الدين المتخلد بيد المدين صاحب العقار

2-مبدأ عدم إدراج أي عملية ترسيم بالرسم العقاري المدرج عليه العقلة العقارية

ينص الفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية ” يجب ترسيم الإنذار بالرسم العقاري في ظرف تسعين يوما من تاريخه و إلا يلغى العمل به”

و الترسيم يقوم مقام العقلة و لا يمكن أن يجرى على العقار أثناء التتبعات أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول عنه “

يتضح من الفقرة الثالثة من الفصل المذكور : أن العقار المعقول يقف نشاطه من تاريخ ترسيم العقلة العقارية ولا يمكن أن يقع ترسيم أي عملية بهذا الرسم تخص المدين المعقول عنه

3- الإستثناءات الواردة على مبدإ إيقاف أي عملية ترسيم جديدة بعد ترسيم العقلة العقارية

أ-ترسيم إنذار جديد يقوم مقام عقلة عقارية من طرف متتبع جديد

تنص الفقرة الأولى من الفصل 455 من مجلة المرعفات المدنية و التجارية ” في صورة وجود إنذار سابق مرسم ٠ترسم إدارة الملكية العقارية بحسب.

التقديم كل إنذار يقدم فيما بعد مع بيان لقب القائم الجديد و إسمه و مقره و إسم محاميه.

و يفهم من هذه الفقرة ما يلي فخلافا لما جاء  بالفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية.

و الذى لا ىسمح من خلا له ترسيم أي عملية جديدة بعد ترسيم الإنذار القائم مقام العقلة العقارية فإن الفقرة الأولى من الفصل 455 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية يبيح ترسيم عملية إنذار يقوم مقام عقلة عقارية أخرى من طرف متتبع جديد أو متتبعين جدد.

ب- ترسيم تبتيت العقار موضوع العقلة:

ينص الفصل 457 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية على ما يلي ” على المبتت له أن يطلب ترسيم محضر التبتيت بالرسم العقاري في ظرف شهرين من تاريخه و الاجاز لكل معنى ان يطلب هذا الترسيم لنسخة  من محضر   التبتيت”.

في هذه الحالة يمكن انهاء اجراء ترسيم العقلة العقارية بترسيم تبتيت العقار الي من ارس عليه الثمن النهائي للبتة و هذا يعتبر استثناء صريح بالقانون لمبدا عدم ادراج اي عملية جديدة بعد ترسيم العقلة العقارية بل يعتبر تتمة و استكمال لاجراءات عملية تبتيت للعقار الراجع للمدين.

حيث يتم باجراء اولى بترسيم العقلة العقارية للحفاظ على العقار من التفويت فيه و بالتالي عدم خلاص الدين ثم اجراء ثاني تكميلي و نهائي هو تبتيت العقار  في حالة عدم خلاص الدين.

ج- قيد الدعاوي و عقود المغارسة بالسجل العقاري قيدا احتياطيا

ينص الفصل 369 من م.ح. ع على ما يلي ” قيد الدعاوي و عقود المغارسة بالسجل العقاري قيد احتياطيا يمكن ان يتم بقطع النظر عن وجود اعتراض او عقلة .

اما قيد غيرها قيدا احتياطيا فلا يمكن ان يتم الا اذا كان الرسم خاليا من كل اعتراض او عقلة “.

و بين الاستثناءات التي نص عليها القانون صراحة نجد ترسيم القيود الاحتياطية للدعاوي و عقود المغارسة .

د- الامتياز للخزينة العامة :

* ينص الفصل 115 من مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي علي ما يلي

امتياز الخزينة :

الاستخلاص المعاليم و الخطايا و الغرامات المنصوص عليها بهذه المجلة تتمتع الخزينة بامتياز علي جميع المنقولات و العقارات التي هي علي ملك المطالبين بالمعاليم …..”

* ينص الفصل 199 من مجلة الحقوق العينية علي ما يلي :

” الديون الممتازة بعموم المنقول و العقار هي ما ياتي حسب الترتيب :………….

رابعا : المبالغ المستحقة للخزينة العامة من ضرائب و اداءات مختلفة بالشروط المقررة في النصوص الخاصة.

لسائل ان يسال هل يمكن ترسيم  امتياز للخزينة العامة.

علي عقار محمل بعقلة تقوم مقام عقلة عقارية ؟

رغم ان الفصل 453 من م.م.م.ت منع اي ترسيم بعد ترسيم الانذار القائم مقام  عقلة عقارية الا انه يمكن لنا ان نرسم الامتياز للخزينة العامة ذلك انه حسب ما ورد بالفصلين السابقين ان ترسيم الامتياز لا يعتبر اداة تنفيذية تضع بمقتضاه يد الدولة علي العقار و انما هو امتياز عمومي لاستخلاص الديون  حتى يعلم بقية الدائنين  عند ترسيم الامتياز ان هناك افضلية قبلهم في الإستخلاص من  الديون من قبل الدولة .

كما ان ترسيم الامتياز للخزينة العامة لا يوقف الترسيم حيث لم يرد فصل قانوني في هذا المجال و بالتالي يؤخذ علي عدمه.

و الامتياز العام للخزينة يعتبر من الحقوق العامة و بالتالي من الأصلح تحقيق المصلحة العامة قبل المصلحة الخاصة.

زد الي ذلك انه عند تنفيذ اي حكم تسجيل اجباري او اختياري نجد في اخر نص تنفيذ الحكم :”مع حفظ حق ملك الدولة العام و الامتياز للخزينة العامة يعتبر من الحق العام و نجد ايضا في هذا المجال مراسلة من السيد حافظ الملكية العقارية الصادرة عن الادارة العامة للدراسات القانونية  و النزاعات في 18 افريل 2013 ( عدد 2013/50/504 ).

التي حللت امكانية اوعدم امكانية ترسيم امتياز للخزينة العامة بعد ادراج العقلة العقارية و التي تركت المجال مفتوح للقضاء حيث ان المراسلة كانت رد على طعن في قرار حافظ الملكية العقارية بعدم الترسيم علي معني الفصل 388 من م.ح.ع بالرسم العقاري عدد 852 المنستير.

4- مبدأ عدم التوسع في الاستثناءآت الواردة بصريح القانون للترسيم بعد إدراج العقلة العقارية بالرسم العقاري

و حيث تقتضي المبادئ العامة لتأويل القانون أن الاستثناء لا يتجاوز القدر المحضور مدة و صورة طبقا لما جاء بالفصلين 540 و 539

من مجلة الالتزامات و العقود فالفصل 540 م ن مجلة الالتزامات و العقود ينص

“ما به قيد او استثناء من القوانين العمومية او غيرها لا يتجاوز القدر المحضور مدة و صورة “

و تبعا لذالك فانه لا يجوز التوسع في هذه الاستثناءآت بإضافة صور اخرى غير تلك السابق بيانها اعلاه .

كما ان الفصل 539 من مجلة الالتزامات و العقود ينص على ” اذا صرح القانون بالنهي عن شي معين كان اتيانه باطلا لا ينبني عليه شيء “

و ناخذ على سبيل المثال :فالاعتراض التحفظي لا يدخل في دائرة هذه الاستثناءآت بل يدخل في خانة التحجيرات و على

ذالك فإنه يتجه رفض ترسيم الاعتراض إلتحفظي بالرسم العقاري عدد 20750المنستير

و ذلك لوجود انذار قائم مقام عقلة عقارية مرسم بتاريخ سابق لتاريخ مطلب ترسيم الاعتراض التحفظي و هذا ما اقرته المذكرة الصادرة عن السيد حافظ الملكية العقارية الى السيد المدير الجهوي للملكية العقارية بالمنستير و المضمنة لدى مكتب الضبط بادارتنا في 13 نوفمبر 2008 (عدد 2008ا/908 )

و تبعا لما سبق فان الاستثناءات الواردة بالفصول القانونبة السابقة والتي تجيز ترسيم العمليات المنصوص عليها بالقانون بعد ترسيم الانذار القائم عقلة عقارية وردت على سبيل الحصر و ليس على سبيل المثال و لا يمكن الاجتهاد في ترسيم  عمليات استثنائية اخرى

5- حالات انتهاء مفعول ترسيم  العقلة العقارية

تنص الفقلة الثالثة من الفصل 455 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية و لا يمكن التشطيب علي العقلة الا برضاء الدائنين القائمين بالتتبع المنصوص عليها بالرسم العقاري او بمقتضى حكم يمكن معارضتهم به”

-أ- التشطيب علي العقلة العقارية بارادة الاطراف و رضاء الدائن القائم بالتتبع و ذلك بالابلاغ بمحضر اعلام الي المدين يعلمه انه قد تنازل عن دينه او انه قد تم تسديد الدين

-ب- يمكن التشطيب علي العقلة بموجب حكم لصالح المدين يفيد خلاص الدين او البراءة من حكم سابق الي غير ذلك

يفيد عدم مديونية المتقاضي تجاه القائم بالتتبع في العقلة

-ج- ينص الفصل 456 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية  ” يصير الانذار المرسم عديم المفعول ان لم تقع في ثلاث الاعوام الموالية لتاريخ ترسيمه بتة مرسمة بصفة قانونية او لم يصدر حكم بتمديد اجل البتة نص عليه بالرسيم العقاري “

يسقط مفعول ترسيم العقلة العقارية بعد مضي ثلاثة سنوات من تاريخ ترسيمها و ذلك بصريح نص القانون ما لم يقع تجديد ترسيمه.

تعليقات