الأراضي الفلاحية وامتلاك الشركات المدنية و التجارية لها و إجراءات تغيير صبغتها و تقسيمها

إعداد: معز بسباس (متفقد رئيس بالإدارة الجهوية للديوان الوطني للملكية العقارية بالمنستير)

 

* تعريف الأراضي الفلاحية :

ينص الفصل الأول من القانون عدد 21 لسنة 1995 على ان “العقارات الدولية الفلاحية هي الأراضي المعدة للإنتاج الفلاحي او التي وقع ترتيبها كأراضي فلاحية مهما كان موقعها”.

كما ينص الفصل الأول من قانون 1983 على ان الأراضي الفلاحية هي”…الاراضي التي وقع ترتيبها كأراضي فلاحية بأمثلة التهيئة العمرانية المصادق عليها بصفة قانونية بالمناطق العمرانية و السياحية و الصناعية “.

1. حماية الأراضي الفلاحية ومعايير تغيير صبغتها : 

1- طبيعة و صبغة العقار: 

نظرا لوضوح طبيعتها و صبغتها. صبغة و طبيعة العقارات الدولية الفلاحية لم تطرح اشكالا في هذا المجال ان

الا ان الامر على عكس ذلك بالنسبة لأحكام التسجيل اذ ان المعاينة الميدانية للقاضي المقرر بمناسبة توجهه على عين العقار هي التي تحدد صبغة و طبيعة العقار فقد يقع التنصيص في حكم التسجيل و خاصة منه الحكم الاجباري على ان العقار يتمثل محتواه في ارض فلاحية (ارض مشجرة زيتونا ، ارض بيضاء ، ارض بها أشجار مثمرة…).

بالتالي فان المعيار الذي من شانه ان يعطي و صفا للعقار من كونه فلاحيا او غير ذلك هو بيانات السجل العقاري اي ان التنصيص على صبغة العقار الوارد صلب الرسوم العقارية هو معطى ثابت على معنى الفصل 358 من م.ح.ع.

وهذا يجرنا الى ان إدارة الملكية العقارية تكون مطالبة بمراقبة تغيير الصبغة القانونية للعقار المتعامل عليه كما ان للمحقق بالإدارة و المحرر يكونان ملزمان باحترام صبغة العقار المنصوص عليها بالرسم العقاري و ذلك احتراما لمقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 377 م ح ع (جديد).

 

2- التطور التشريعي لحماية الأراضي الفلاحية : 

لقد نظم هذه المناطق من حيث تحديدها و تغيير صلوحيتها القانون عدد 87 لسنة 1983 المؤرخ في 11 نوفمبر1983 المتعلق بحماية الأراضي الفلاحية .

و تنقسم الأراضي الفلاحية الى ثلاثة أصناف و هي كالتالي :

-مناطق التحجير

-مناطق الصيانة

-المناطق الفلاحية

أ-مناطق التحجير :

*تحديد مناطق التحجير و تغيير صلوحيتها.

تتمثل في :

. المناطق السقوية العمومية

. الأراضي الغابية لملك الدولة للغابات

. الأراضي الخاضعة لنظام الغابات باستثناء أراضي المرعى.

-تغيير صلوحيتها :

.بالنسبة للمناطق السقوية العمومية :

و يقع ذلك عند مراجعة حدود المنطقة المعنية بأمر و ذلك بعد استشارة اللجنة الوطنية الاستشارية للتهيئة العقارية الفلاحية.

. بالنسبة للأراضي الغابية :

نص الفصل 14 من مجلة الغابات على ان أملاك الدولة للغابات لا يمكن تغيير وصفها و لا يمكن إخراجها من دائرة أملاك الغابات الا بمقتضى أمر لأغراض و حاجات معينة تتعلق بالمصلحة العامة عددها على سبيل الحصر الفصل 115 من نفس المجلة.

 

ب – مناطق الصيانة :

* تحديد مناطق الصيانة و تغير صلوحيتها : 

– تحديد مناطق الصيانة : 

تتمثل مناطق الصيانة في : الأراضي الخصبة و المسقية و المغروسة و خاصة منها الواحات و غابات الزياتين و مناطق الأشجار المثمرة و الغابات غير الخاضعة لنظام الغابات و أراضي المرعى المهيأة و كل المناطق التي صرفت أموال عمومية لتهيئتها.

– تغيير صلوحية مناطق الصيانة :

يقع ذلك بمقتضى امر يقترحه وزير الفلاحة بعد استشارة اللجنة الفنية الاستشارية للأراضي الفلاحية.

 

ج- المناطق الفلاحية الأخرى :

* تحديد المناطق الفلاحية الأخرى :

تتكون من بقية المساحات الفلاحية غير الداخلة في صنفي مناطق الصيانة و التحجير و تكون عادة بيضاء و ذات طاقة إنتاجية محدودة .

* تغيير صلوحية المناطق الفلاحية الأخرى :

لقد مرت هذه العملية عقب التاريخ بمراحل تشريعية ثلاث و هي :

-المرحلة الأولى من سنة 1983 إلى 1989 (قرار وزارة الفلاحة)

نص الفصل الثامن (08) من قانون 1983 على ان تغيير صلوحية هذه المناطق يتم بمقتضى قرار من وزير الفلاحة و يحيل ضبط إجراءات اتخاذ هذا القرار الى امر و على هذا الأساس صدر الأمر عدد 387 لسنة 1984 المؤرخ في 07 أفريل 1984 و أهم ما ينص عليه هذا الأمر هو جملة الوثائق التي يتعين تقديمها لوزارة الفلاحة من طرف كل باعث يرغب في إقامة مشروع غير فلاحي على أرض فلاحية من هذا الصنف.

– المرحلة الثانية من سنة 1989 إلى 1996 -(قرار الوالي بموجب تفويض).

لتيسير الإجراءات الإدارية و تقريب الإدارة من المواطن و تخفيف الضغط على الإدارة المركزية تم تفويض صلاحية وزير الفلاحة في ميدان الترخيص في تغيير صلوحية الأراضي الفلاحية الكائنة بالمناطق الخاضعة لترخيص وزاري الى الولاة و ذلك طبقا للفصل 15 من الأمر عدد 457 لسنة 1989 المؤرخ في 24 مارس 1989 و المتعلق بتفويض بعض صلاحيات الحكومة الى الولاة.

– المرحلة الثالثة  : تنقيح قانون 1996: ويقع تغيير صلوحية هذه الأراضي في هذه المرحلة بمقتضى أمر بعد اخذ رأي  -اللجنة الفنية الاستشارية الجهوية للأراضي الفلاحية و ذلك احتراما للقانون عدد 104 لسنة 1996 المؤرخ في 25 نوفمبر 1996 و تبعا لذلك تم إلغاء التفويض المسند للولاة في الغرض بمقتضى الأمر عدد545 لسنة 1997 المؤرخ في 22 .1997مارس

و هذا الإلغاء أصبح متماشيا مع نفس القانون المنظم لقانون تغيير صلوحية مناطق الصيانة و تغيير صلوحية مناطق التحجير على سواء مما أدى الى توحيد النظام الإجرائي بتغيير الصلوحية بمقتضى أمر.

و في حالة تغيير صلوحية بعض من عقار فلاحي فإن العقار الباقي يحافظ على صبغته الفلاحية في حين أن ما تم تغيير صلوحيته يتمتع بامتيازات هذا التغيير و في هذا المجال ينص الفصل 5 من مجلة التهيئة الترابية و التعمير على أن :

وجود عقار فلاحي داخل منطقة عمرانية او صناعية او سياحية لا ينفي عنه صبغته الفلاحية و إنما يبقى متواجدا مع الأنشطة الاقتصادية الأخرى.

II- الأثار القانونية المترتبة عن تحديد الأراضي الفلاحية و تغيير صلوحيتها و صبغتها:

إن تحديد صبغة العقار له آثار قانونية من شأنها أن تحد من حق الملكية كأن تجعل الحق العيني غير قابل للتفويت أو تقيد من حرية جولانه و يتجلى ذلك من خلال الآليات القانونية الحمائية التي من شأنها التضييق من مجال ملكية الشركات للأراضي الفلاحية.

1- امتلاك الشركات للأراضي الفلاحية : 

إن مجموعة القوانين المنظمة لملكية الأراضي الفلاحية بتونس تبين لنا بوضوح مبدأ إقصاء الأجانب من ملكية هذا النوع من العقارات و عملا بمبدأ الشرعية فإنه يتعين الرجوع إلى الوثائق المثبتة لهوية الذات المعنوية للوقوف على جنسيتها .

و بالرجوع الى القوانين الأساسية للشركات فإن هذه الأخيرة لا تنص صراحة على جنسيتها و إنما يتجلى ذلك من خلال التحقيق في وثائق هذه الشركات من خلال مقرها و مالكي أسهمها و لتحديد الجنسية التونسية للشركات أقر المشرع أربع معايير.

أ – المعايير القانونية لتحديد الجنسية التونسية للذوات المعنوية :

لقد حدد المرسوم عدد 14 لسنة 6119 المؤرخ في 30 اوت 6119 المنقح بالقانون عدد 84 لسنة 1985 المؤرخ في 11 اوت 1985 شروط اكتساب الجنسية التونسية بالنسبة للذوات المعنوية و التي تم حصرها في الفصل الثالث منه و هي كالتالي :

* أن يقع تأسيسها طبق القوانين الجاري بها العمل و أن يكون مقرها الرئيسي بالبلاد التونسية .

* أن يشتمل رأسمالها على واحد و خمسين بالمائة (51% ) على الأقل من أسهم إسمية يمسكها أشخاص ماديون أو معنويون تونسيون.

* أن يتألف مجلس الإدارة من أغلبية أشخاص ماديين لهم الجنسية التونسية.

* أن يقوم بالرئاسة أو الإدارة العامة أشخاص ماديون لهم الجنسية التونسية.

ب – الشروط الأخرى التي لم ينص عليها مرسوم 30 أوت 1961 لتملك الشركات للأراضي الفلاحية:

و تتمثل هذه الشروط الأخرى في :

* أن يكون جميع رأسمال الشركات الخفية الإسم متكونا من أسهم إسمية يمسكها أشخاص ماديون من ذوي الجنسية التونسية (الفصل الرابع من قانون 8 مارس 1989).

* أن يكون جميع المساهمين في هذه الذوات المعنوية من ذوي الجنسية التونسية بالنسبة للشركات المدنية و بالنسبة للشركات ذات المسؤولية المحدودة (القانون عدد 33 لسنة 1997 المؤرخ في 26 ماي 1997 المتعلق بتنقيح القانون عدد 56 لسنة 1969 المؤرخ في 22 سبتمبر 1969 المتعلق بإصلاح الأوضاع الفلاحية ).

–و بالتالي فإن وجود شخص معنوي من بين الشركاء المكونين لرأسمال الشركة يمثل مانعا قانونيا و يحول دون قبول الترسيم حسبما جاء بالمذكرة عدد 6 لسنة 2007 بتاريخ 26 جانفي 2007 و الصادرة عن السيد حافظ الملكية العقارية مع العلم انه لا يؤخذ بعين الاعتبار وجوب ممارسة النشاط الفلاحي للشركة المستفيدة من التملك للأراضي الفلاحية على

عكس ما هو منصوص عليه بالفقرة الثانية من الفصل 2 من قانون 26 ماي 1997 ذلك أن الرقابة ممارسة النشاط الفلاحي للشركات المالكة للأراضي الفلاحية ليس موكول إلى إدارة الملكية العقارية بل هو موكول إلى مؤسسات أخرى.

و بالتالي فانه قد تم إلغاء مفعول الفقرة المتعلقة بالمذكرة عدد 07 لسنة 2002 المتعلقة بضرورة تزويد ملف ترسيم اكتساب الشركات لأراضي فلاحية بما يفيد ممارسة النشاط الفلاحي .

ج – آثار عدم توفر الشروط السابقة لتملك الشركات للأراضي الفلاحية :

إن عدم توفر تلك الشروط السابق ذكرها لا يبطل الصك المعتمد لترسيم عملية شراء شركة لأرض فلاحية طبقا لما جاء بالقاعدة القانونية اذ “لا بطلان بلا نص.”

و عدم توفر تلك الشروط يعتبر مانعا لتملك تلك الشركات لمثل هذه الأراضي و مانعا قانونيا حتى ترسيم العملية المطلوبة.

و بمجرد إستجابة هذه الذوات المعنوية لتلك الشروط لاكتساب الأراضي الفلاحية كأن تنتقل بعض الحصص أو كلها التابعة لشركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة خفية الاسم إلى أشخاص ماديين من ذوي الجنسية التونسية يزول مانع التملك و بالتالي مانع الترسيم ” و بزوال المانع يزول الممنوع” و ذلك طبقا لما جاء بالقاعدة القانونية المنصوص عليها بالفصل 538 من مجلة الالتزامات و العقود و بالتالي صبغة العقار الفلاحية لا تعتبر مانعا من موانع امتلاك الذوات المعنوية للأراضي الفلاحية أو تغيير صبغة العقار إلى سكنية هما اللذان يحرمان الشركات من تملك العقار الفلاحي و إنما الوثائق و الشكل القانوني و محتوى و تملك حصص هذه الشركات تعتبر الموانع القانونية لتملك الذوات المعنوية لهذا النوع من الأراضي.

و بالتالي فان محتوى الشركة و ترتيبها هما اللذان يقرران مدى تملك الذوات المعنوية للأراضي الفلاحية من عدمه.

2- الوثائق المطلوبة لتغيير صبغة العقار من فلاحية إلى سكنية :

– الصك معتمد للترسيم

و الذي باستخراج قطعة أو عدة قطع في رسوم مستقلة

– مثال هندسي أو أمثلة هندسية (المتعلقة بموضوع الصك المعتمد )

بالنسبة للقطع المتمثلة في أرض صالحة للبناء ” نجد بأسفل المثال à distraire أو restante و نجد بأعلاه مكان العقار commune عوضا délégation عندما يتعلق الأمر بأرض فلاحية .

بالنسبة للقطع المتمثلة في الطريق : نجد أسفل المثال نتصيص على محتواها أي طريق rue .

– محضر تحجير: صادر عن ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري أو الخبير في المساحة يقع التنصيص فيه على القطع موضوع الرسم العقاري المتعلق به الترسيم مع التنصيص على محتوى القطع إن كانت ستستخرج أو ستبقي بالرسم restante أو تتمثل في طريق أو غيره .

– جدول إحالة: من ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري يفيد إحالة القطعة التي تتمثل في طريق إلى بلدية المكان (الملك العمومي البلدي للطرقات ) و ذلك استنادا إلى الفصل 67 من مجلة التهيئة الترابية و التعمير الذي نستشف من خلاله أن الملك العمومي و عند وضع العلامات له بعد القيس يتحتم على ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري إعادة الوثائق المتعلقة به إلى إدارة الملكية العقارية لترسيم تلك الإحالة .

و في رأيي و نظرا لاكتظاظ العمل بالإدارات و المؤسسات و الإسراع بهذه العملية فإنه يمكن للمستفيد سواء كان طرفا خاصا أو طرفا عاما بأن يأخذ هذا الملف مع الالتزام بإيداعه بإدارة الملكية العقارية في أقرب الآجال .

– شهادة من بلدية المكان أو شهادة من المندوبية الجهوية:

تفيدان تغيير صبغة العقار من فلاحية إلى سكنية و يجب أن يقع التنصيص بالشهادتين على تاريخ و عدد الأمر الذي بمقتضاه ثم ادماج العقار الفلاحي بمثال التهيئة العمرانية و بالتالي دخوله إلى المنطقة البلدية .

* نتيجة دراسة الوثائق المنصوص عليها أعلاه:

نتيجة إيداع هذه الوثائق الكاملة و المتوفرة للشروط القانونية بإدارة الملكية العقارية هي الترسيم .

وفي حالة عدم الإدلاء بإحدى الوثائق أو عدم توفر احدى الشروط القانونية بها فإن مطلب الترسيم يرفض.

 

3- إجراءات تقسيم الأراضي الفلاحية و الأراضي داخل المنطقة البلدية و الوثائق المطلوبة لتكوين ملف التقسيم

المقــــدمة

إن العقارات بصفة عامة تكون داخل المنطقة البلدية ( فتكون ذات صبغة : سكنية، صناعية، تجارية أو سياحية ) و أما أن تكون خارج المنطقة البلدية و بالتالي فهي أراضي فلاحية و على المستويين الاثنين يقع تقسيم هذه العقارات .

فبالنسبة للأراضي الفلاحية و خاصة منها الأراضي الداخلة ضمن المناطق العمومية السقوية .

و إما أن تفقد صبغتها الفلاحية وتدخل داخل طائلة مثال التهيئة العمرانية و بالتالي تصبح منطقة بلدية و يكون ذلك بمقتضى أمر يصدر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية أو تحافظ على صبغتها الفلاحية .

أ- إجراءات تقسيم الأراضي الفلاحية و الأراضي الموجودة داخل منطقة بلدية

و لإجراء عمل التقسم داخل المنطقة البلدية و خارجها يتطلب إجراءات لإتمام هذه العملية فعندما يكون العقار داخل منطقة بلدية فإن المطلب يقدم إلى بلدية المكان ليحال إلى إدارة التجهيز و الإسكان ثم إلى ديوان قيس الأراضي و المسح العقاري ثم يودع الملف بإدارة الملكية العقارية أما إذا كانت الأرض المراد تقسيمها ذات صبغة فلاحية و لا تدخل تحت طائلة المناطق العمومية السقوية فإن المطلب يقدم إلى الولاية أو المعتمدية ثم إلى إدارة التجهيز ثم O.T.P.G ثم CPF .

وعندما يكون العقار داخل تحت طائلة المناطق العمومية السقوية فإنه يقع إيداع المطلب لدى وكالة الإصلاح الزراعي ثم يحال إلى إدارة التجهيز ثم إلى O.T.P.G ثم CPF .

في حين إذا كان الأمر يتعلق بتقسيم حكمي فإنه يقع التقدم إلى محكمة مكان العقار لاتمام إجراءات التقسيم و إتمام نفس الإجراءات السابقة و بعد التطرق إلى مراحل إجراءات تقسيم العقارات داخل المنطقة البلدية و خارجها فإنه سوف نتعرض إلى أنواع التقاسيم و الوثائق المطلوبة .

ب- أنواع التقاسيم و الوثائق المطلوبة

* تقاسيم العقارات داخل المنطقة البلدية

– تقسيم عقار داخل المنطقة البلدية (سكنية، صناعية ، تجارية، سياحية)

· الوثائق المكونة لملف التقسيم

· مطلب ممضى بموافقة البلدية و وزارة التجهيز و الإسكان ذ

· مشروع التقسيم مصادق عليه

· كراس الشروط إذا تجاوز التقسيم قطعتين

· شهادة ملكية

· عقد بيع عند الاقتضاء

– تقسيم الطبقات و الشقق

الوثائق المكونة لملف التقسيم

· مطلب ممضى بموافقة البلدية و وزارة التجهيز و الإسكان

· مشروع التقسيم المصادق عليه

· مثال على ورق شفاف لكل طابق

· نظام الملكية المشتركة

· شهادة ملكية

· عقد بيع عند الاقتضاء

– تقسيم العقارات خارج المنطقة البلدية

تقسيم عقار خارج المنطقة البلدية (عقار فلاحي)

الوثائق المكونة لملف التقسيم :

· مطلب ممضى بموافقة الولاية او المعتمدية و وزارة التجهيز و الإسكان

· مشروع التقسيم مصادق عليه

· شهادة ملكية

· عقد بيع عند الاقتضاء

– تقسيم عقار داخل المناطق العمومية السقوية

الوثائق المكونة لملف التقسيم

· مطلب ممضي بموافقة وكالة الإصلاح الزراعي و المناطق العمومية السقوية

· مشروع التقسيم مصادق عليه

· شهادة الملكية

· عقد بيع عند الاقتضاء

* تقسيم العقارات داخل المنطقة البلدية و خارجها

– إنجاز تقسيم بمقتضى تنفيذ حكم

· مطلب تقسيم او إذن قضائي بالتقسيم

· مشروع تقسيم مختوم من المحكمة

· نسخة من حكم

· إعلام بالحكم

· نسخة من تقرير الخبير

· شهادة في عدم الاستئناف أو التعقيب

· شهادة ملكية

– إنجاز تقسيم بمقتضى أمر انتزاع

– وثائق ملف التقسيم

· مطلب التقسيم

· مشروع تقسيم مختوم من الإدارة المنتزعة

· نسخة من أمر المر الانتزاع

· شهادة الملكية

تعليقات